На рынке элитной недвижимости в Софии в 2023 году наблюдался значительно более высокий спрос по сравнению с предыдущим годом. Это было вызвано прогнозами роста цен на недвижимость и все еще низкими ставками по ипотечным кредитам. От 5 до 10 процентов роста цен на элитные квартиры и 23-процентный рост в среднем — таков анализ компании «Unique Estates» (Unique Estates), компании элитной недвижимости, входящей в состав Realto Group, отчеты компании.
Интерес покупателей сосредоточен как на элитном жилье в благоустроенных зданиях в центральной части города, так и на строящейся недвижимости в окрестностях, близких к центру – в этих районах в последние годы наблюдается рост нового строительства.
А в 2023 году покупатели, ищущие больше места, направляются в дома в воротниковых зонах Витошки. Другие предпочли покупку пентхауса в новостройках с благоустроенной инфраструктурой и высококлассной жилой средой.
Спрос и предложение
На рынке элитных квартир и домов Софии в 2023 году наблюдался значительный рост сделок. Растет и количество покупок на абсолютную стоимость более 600 000 евро – по сравнению с 2022 годом компания сообщила о росте продаж в этом ценовом сегменте на 50 процентов. Это также определяется относительно небольшим ростом цен на эту недвижимость.
«В 2023 году активно торговались трофейные дома, которые поступают на рынок крайне редко и при этом сохраняют соотношение цены и качества. Элитная недвижимость является чрезвычайно безопасным активом – она наиболее устойчива к рыночной турбулентности и всегда растет в цене в на долгосрочную перспективу. Это делает их предпочтительными инвестициями и вложением средств в условиях общей неопределенности и инфляции. В 2023 году мы также заметили еще одну тенденцию – инвестиционная недвижимость в высоком сегменте предлагается на рынке аренды не только по истечении определенного периода времени. времени снова выставиться на продажу с целью получения большей прибыли», — прокомментировала Весела Илиева, исполнительный директор Unique Estates.
Ограниченное предложение в наиболее привлекательных районах Софии станет предпосылкой для дальнейшего повышения цен в ближайшие месяцы, заявляет компания. Доля сделок со строящимся жильем продолжает расти. Это обуславливает повышенный интерес и сделки в кварталах с активной застройкой – «Вазраждане», «Крастова Вада» и «Манастирски Ливади».
Рынок также очень активен в традиционно привлекательных районах, таких как «Лозенец», «Изток», «Изгрев» и центральной части города. «Докторский сад» остается одним из самых дорогих районов Софии наряду с другими знаковыми местами, такими как территория вокруг храма-памятника Александра Невского и Национального собрания.
Рынок жилья в 2023 году расширяет свои масштабы – предложение в районах, расположенных вдоль Витошского воротника, не способно удовлетворить там крайне активный спрос. Это является предпосылкой для увеличения площадей с активным рынком жилья – предпочитаемыми клиентами Unique Estates являются «Панчарево», «Камбаните», «Малинова Долина», а также село Лозен и район Божуриште.
Еще одна тенденция, о которой сообщает Unique Estates, — это смещение интереса клиентов, ищущих больше места, к покупке более просторной квартиры. Современную, роскошно обставленную квартиру с двумя и тремя спальнями на последнем этаже в 2023 году реализовать легче, чем дом, требующий дополнительных серьезных вложений в ремонт, меблировку и, что немаловажно, значительных затрат на содержание.
Инвестиционная недвижимость продается
Инвестиционная недвижимость, купленная около 10 лет назад для сдачи в аренду, появится на рынке для продажи в 2023 году. В этот период также продавались готовые к сдаче квартиры. Качественная инвестиционная недвижимость — с хорошим расположением и ухоженными помещениями общего пользования, а также с установленной доходностью реализуется в течение 1-2 месяцев.
Динамика цен
Активный рынок жилья в постпандемические годы, рост стоимости рабочей силы и строительных материалов, рост инфляции приводят к значительному росту цен на недвижимость. В 2023 году эта тенденция сохранится в объектах среднего ценового класса. В высоком сегменте рост цен находится в пределах обычного роста – от 5 до 10 процентов.
По данным Unique Estates, средняя цена квартиры в Софии достигла чуть более 2500 евро/кв.м. м примерно по 2200 евро/кв. м годом ранее. В жилье высокого класса цена составляет около 3500 евро/кв.м. м, а в знаковых локациях Софии сделки совершаются по ценам в два раза выше.
Самые высокие цены в 2023 году были достигнуты в районе храма Св. Александра Невского, причем местоположение имеет решающее значение, независимо от состояния объекта. В этой части города цена продажи готовой и роскошно обставленной квартиры может достигать более 7000 евро/кв.м. м. Именно в этом районе были заключены самые дорогие сделки в 2023 году.
Самый дорогой проданный особняк расположен в центральной части города, в районе памятника Василу Левскому. В том же районе также продается самое дорогое отдельно стоящее офисное здание площадью 1700 кв. м. Оба объекта после ремонта в течение трех лет реализуются снова, выполняя свою инвестиционную цель при первоначальной покупке.
Самая высокая цена за квадратный метр участка – 850 евро/кв.м. м, достигнуто за объект небольшой площади, предназначенный для жилищного строительства в районе Бояна. Самая высокая цена продажи была предоставлена за земельный участок площадью 4 сотки, расположенный в районе аэропорта Софии.
На протяжении всего прошедшего года активный спрос на элитное жилье сопровождался ослаблением давления на цены предложения. Если в 2021 и 2022 годах около 30 процентов сделок заключаются без комментариев, то в 2023 году их доля составит 50 процентов. В 15 процентах случаев продажная цена даже выше заявленной изначально.
Новое строительство
Интерес к новостройкам является актуальной тенденцией и на рынке элитной жилой недвижимости, отмечают в компании. В 2023 году компания Unique Estates зафиксировала рост запросов на новые проекты на 15 процентов больше, чем в предыдущем 2022 году. Наиболее привлекательными для покупателей являются закрытые комплексы с комплексным обслуживанием и высококачественным, роскошным исполнением. Клиентов интересуют умные здания с функциональной и современной мебелью в местах общего пользования, а также квартиры с высокими потолками, большим количеством света и инновационным интерьером.
Кредиты и проценты
А в 2023 году около 50 процентов сделок с жильем в нашей стране совершается в кредит, а в люксовом сегменте их доля составляет 40 процентов. Внешнее финансирование, используемое покупателями элитных квартир и домов, составляет около 70 процентов стоимости сделки.
«Начало 2024 года сталкивает нас с новым падением процентных ставок на фоне резкого роста в Европе. Наши клиенты традиционно являются людьми с хорошей финансовой культурой и предпочитают покупку с помощью ипотечного кредита, так как понимают, что деньги здесь есть. «В настоящее время очень доступны. И хотя банки в Болгарии немного ужесточили критерии кредитования, кредиты, которые они выдают, больше. Я думаю, нам следует быть готовыми к разным сценариям и следовать тому курсу, который возьмет ЕЦБ», — говорит Весела Илиева.
Аренда
Рынок аренды в столице снова активен. После замедления интереса в начале 2023 года во втором полугодии наблюдался устойчивый рост спроса. Это результат роста цен реализации жилья и ожиданий повышения процентных ставок.
В то же время предложение не может удовлетворить спрос и на этом рынке, говорят в Unique Estates. Дефицит хороших домов и квартир на уровне 1200-1500 евро вместе с ростом уровня арендной платы открывает возможность перенаправления части клиентов на рынок новостроек.
В последние месяцы года активными арендаторами являются в основном болгары, поскольку переезд персонала из-за границы обычно происходит в период март-сентябрь. По данным Unique Estates, основная рыночная активность в течение года находилась на уровне от 800 до 1300 евро.
С начала года арендная плата выросла на 5 процентов. Сохраняющаяся тенденция дефицита предложения домов в аренду, а также элитных меблированных трехкомнатных квартир при наличии постоянного спроса является предпосылкой роста цен на аренду такой недвижимости в ближайшие месяцы. .
