Дорогие ипотечные кредиты подталкивают людей арендовать жилье. Несмотря на то, что более девяти из десяти человек владеют собственным домом, более дорогая ипотека приводит к снижению способности покупать недвижимость. Это автоматически означает более высокий интерес к аренде.
Вид сверху на набережную Дуная в Братиславе.
«Решение вопроса о том, как получить собственное жилье, в настоящее время значительно сложнее. Поскольку процентные ставки и стоимость владения жильем растут, все больше и больше людей обращаются к таким альтернативам, как аренда, не оставляя у многих людей другого выбора. Эта тенденция приводит к увеличению числа людей, предпочитающих более гибкий и менее финансово обременительный образ жизни», — предупреждает Re/Max.
По сравнению с прошлым годом в этом агентстве недвижимости рост арендных брокерских услуг составил 22 процента, а в некоторых регионах даже до тридцати процентов. «Количество желающих приобрести конкретную квартиру также увеличилось. Повышенный интерес отразился на ценах за квадратный метр. Самую высокую цену за квадратный метр в Словакии платят арендаторы в Братиславе, где в прошлом году она выросла в среднем на 15 процентов и составила около 15 евро за квадратный метр. Другие регионы тоже не отстают, например, цены во втором по величине городе Словакии Кошице уже приближаются к ценам в Братиславе», — отмечает Re/Max.
Братислава – специфический и сильный рынок страны. Запад страны предлагает больше всего возможностей трудоустройства, и цена аренды автоматически самая высокая. «В Братиславе мы наблюдаем рост цен на аренду до среднего уровня чуть более 1000 евро за небольшую квартиру на рубеже 2023 и 2024 годов. Этот рост был вызван сочетанием более высоких процентных ставок по ипотечным кредитам и низкой предложение новой недвижимости в аренду», — объясняет Михал Крижик, владелец агентства недвижимости Re/Max 1000.
Данные Bencont Investments показывают аналогичную динамику. Средняя арендная плата продолжала расти: к концу 2023 года арендная плата, включая коммунальные услуги, в Братиславе даже поднялась до 1022 евро в месяц.
В Братиславе среднюю двухкомнатную квартиру можно снять за 861 евро, включая соответствующие платежи за электроэнергию. «Рост арендной платы является отражением возросшего спроса на арендное жилье в ситуации, когда этот вид жилья обходится дешевле по сравнению с погашением кредита за аналогичную квартиру», — предупреждает компания Bencont.
Аренда дороже, чем ипотека
По данным Bencont Investments, ежемесячный платеж по кредиту на покупку квартиры площадью пятьдесят квадратных метров по ставке 4,5 процента в год на 12,6 процента превышает ежемесячную арендную плату той же квартиры. Именно это ключевое обстоятельство изменилось на рынке недвижимости. Подорожание ипотеки напрямую делает интересующихся жильем выгоднее арендовать, а не покупать недвижимость. «Ситуация с повышением процентных ставок напрямую связана с ростом цен на аренду. Инвестиционные покупатели, заполнявшие дыру практически несуществующим арендным жильем, поддерживаемым государством, ушли с рынка. Люди, которые сейчас покупают недвижимость, покупают ее для собственного жилья», — говорит Виктор Обтулович, аналитик по недвижимости компании Wilusa.
Цена новых ипотечных кредитов в январе этого года осталась выше отметки 3,9 процента. Во времена исторических минимумов, то есть на рубеже 2021 и 2022 годов, средняя процентная ставка была ниже порога в 0,9 процента. На практике это означает, что два года назад ипотеку захотело и получило значительно больше людей, чем сегодня. Кредит в размере 100 000 евро со сроком погашения тридцать лет имеет ежемесячный платеж в размере 321,64 евро при процентной ставке один процент. Если по тому же кредиту процентная ставка составляет четыре процента, сумма ежемесячного платежа составит 477,42 евро.
Этот расчет также можно обратить вспять. Действительно, если бы кредит имел срок погашения тридцать лет, процентную ставку в один процент в год и его погашение составило бы 476 евро, то его сумма составила бы до 148 тысяч евро. Эти несколько цифр показывают, что в наши дни у людей просто меньше денег на покупку дома.
Рынок меняется
На эту ситуацию реагируют даже сами разработчики. «На данный момент мы видим, что даже некоторые более крупные девелоперские компании сдают в аренду свои непроданные объекты на определенный срок, что я воспринимаю положительно. Спрос на новые ипотечные кредиты упал из-за более высоких процентных ставок, и по этой причине увеличился спрос на аренду, что привело к росту ее цен», — добавляет Обтулович.
Владельцы недвижимости, предлагающие их в аренду, находятся на коне. «Рынок аренды в настоящее время благоприятен для арендодателей, но арендаторы терпят неудачу. Цены на аренду выросли более чем на десять процентов в годовом исчислении. Ситуация для арендаторов не слишком радужная и не похоже, что она должна измениться в ближайшем будущем. Выросла не только сама статья арендной платы, но и авансовые платежи за коммунальные и административные услуги, которые увеличиваются с каждым годом, отражаются на увеличенной общей сумме арендной платы», — добавляет Обтулович.
Это правда, что самая дорогая аренда недвижимости находится в крупных городах. Неудивительно, что районы Братиславы и Кошице входят в число самых дорогих регионов по аренде, за ними следуют другие крупные города. По данным портала Nehnuteľnosti.sk, самым дорогим регионом является Братислава I. В этом регионе среднемесячная арендная плата за трехкомнатную квартиру выросла до 1094 евро в конце прошлого года. За аналогичный период прошлого года она составляла 950 евро.
Для сравнения, на другом конце спектра находится район Полтар. Трехкомнатную квартиру там можно снять в среднем за 250 евро в месяц. Другими словами, за ту же сумму, необходимую для одного месяца проживания в центре Братиславы, арендатор может позволить себе более четырех месяцев проживания в съемной трехкомнатной квартире в районе Полтара. Однако этот район относится к числу наименее развитых районов страны. Поэтому неудивительно, что в этом регионе сравнительно низкие цены на аренду.
